Vysvětlení postupu stanovení základu daně z nabytí nemovitých věcí
V zákonném opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí (dále jen "zákonné opatření") je základ daně upraven v § 10, dle kterého je základem daně z nabytí nemovitých věcí nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj.
Uznatelným výdajem je odměna a náklady zaplacené znalci ( §24) za podmínky, že:
- znalecký posudek je vyžadovanou přílohou daňového přiznání (§ 36),
- výdaje jsou zaplaceny znalci poplatníkem,
- výdaje jsou prokázány,
- výdaje jsou uplatněny v daňovém přiznání nebo dodatečném daňovém přiznání.
Zákonné opatření upravuje čtyři typy nabývací hodnoty (§ 12):
-
Sjednaná cena (§ 13) – vychází z ust. § 4 zákonného opatření, ve kterém je definice úplaty. Do sjednané ceny se zahrnují veškerá penězi ocenitelná protiplnění, tj. i nepeněžitá (např. převzetí dluhu). V některých případech je sjednaná cena výlučně nabývací hodnotou (§ 22), ve většině případů se pro určení nabývací hodnoty porovnává se srovnávací daňovou hodnotou.
-
Srovnávací daňová hodnota (§ 14) je částka odpovídající 75% zjištěné ceny nebo 75% směrné hodnoty, ke které se porovnává cena dohodnutá v kupní smlouvě, tj. sjednaná cena. U kterých nemovitých věcí lze směrnou hodnotu určit, je stanoveno v § 15 zákonného opatření, postup výpočtu upravuje prováděcí vyhláška MF k zákonnému opatření č. 419/2013 Sb. Je-li předmětem nabytí vlastnického práva nemovitá věc, u které lze směrnou hodnotu určit, zvolí si poplatník v daňovém přiznání zda chce určit srovnávací daňovou hodnotu ze zjištěné ceny (pak je povinen doložit znalecký posudek a v daňovém přiznání vypočítat daň) nebo ze směrné hodnoty (pak platí zálohu z ceny sjednané a je povinen vyplnit přílohy daňového přiznání pro výpočet směrné hodnoty). Směrnou hodnotu si poplatník sám nevypočítává, pouze v daňovém přiznání uvádí údaje nezbytné pro její výpočet provedený správcem daně.
-
Zjištěná cena – pro případy, kdy nelze cenu nemovité věci stanovit jiným způsobem nebo kdy zákonné opatření stanoví, že je nabývací hodnotou výhradně zjištěná cena (§ 16 a § 23).
-
Zvláštní cena – v případech výslovně v zákonném opatření uvedených (§ 17 - §21), kdy lze využít pro daňové řízení cenu stanovenou pro jiný účel (soudní nebo správní řízení, při vydražení, exekuci apod.).
Nabývací hodnota se určuje vždy k datu, k němuž se posuzují i ostatní prvky daňověprávního vztahu, tj. k datu nabytí vlastnického práva k nemovité věci.
Postup určení nabývací hodnoty je graficky znázorněn v přiložených souborech.
