Informace k novele zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí

Rozhodným dnem pro aplikaci příslušného znění zákona je okamžik vzniku daňové povinnosti, tj. den nabytí vlastnického práva k nemovité věci. Pokud daňová povinnost vznikla přede dnem nabytí účinnosti novely, postupuje se dle původního znění zákonného opatření, tj. před novelou. Změny zakotvené v novele se budou týkat až případů, kdy k nabytí vlastnického práva k nemovité věci dojde od 1. 11. 2016. U nabytí vlastnického práva k nemovitým věcem zapisovaným v katastru nemovitostí v nejčastějších případech (kupní, směnné smlouvy) je rozhodným dnem den právních účinků vkladu do katastru nemovitostí a k nemovitým věcem nezapisovaným do katastru nemovitostí den nabytí účinnosti smlouvy. Nabývá-li se vlastnické právo k nemovité věci rozhodnutím orgánu veřejné moci, nabývá se dnem, který je v tomto rozhodnutí určen. Není-li v rozhodnutí takový den určen, nabývá se dnem právní moci rozhodnutí příslušného orgánu (např. zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví soudem).

Shora uvedená novela obsahuje kromě jiného i následující poměrně zásadní změny:

I. ZMĚNA TÝKAJÍCÍ SE OSOBY POPLATNÍKA DANĚ

Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je vždy nabyvatel. Novelou zákonného opatření došlo ke sjednocení osoby poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí v osobě nabyvatele. Změna osoby poplatníka zároveň odstraňuje institut ručení.

II. ZMĚNY TÝKAJÍCÍ SE PŘEDMĚTU DANĚ

1. Změna koncepce zdanění nabytí inženýrských sítí

Zdanění nově podléhá pouze úplatné nabytí vlastnického práva k budově podle katastrálního zákona (§ 2 písm. l) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí), která je částí inženýrské sítě, nebo nabytí spoluvlastnického podílu na takové budově. Zdanění tak nově nepodléhá nabytí těch částí inženýrských sítí, které nejsou budovou podle katastrálního zákona (např. nabytí vodovodního a kanalizačního potrubí).

2. Rozšíření předmětu daně na případy prodloužení práva stavby

Nově se za nabytí vlastnického práva k nemovité věci, které podléhá zdanění daní z nabytí nemovitých věcí, považuje i prodloužení doby, na kterou je právo stavby zřízeno.

3. Změny týkající se zdanění v případě přeměny právnických osob

Vynětí z předmětu daně z nabytí nemovitých věcí se nově netýká případů nabytí vlastnického práva k nemovité věci při převodu jmění na společníka. V případech převodu jmění na společníka, podle § 337 a násl. zákona č. 125/2008 Sb., o přeměnách obchodních společností a družstev, ve znění pozdějších předpisů, je-li v majetku obchodní společnosti nebo družstva nemovitá věc, je nabytí vlastnického práva k této nemovité věci nově předmětem daně z nabytí nemovitých věcí.

III. ZMĚNY TÝKAJÍCÍ SE ZÁKLADU DANĚ

1. Určení základu daně v případě směny nemovitých věcí

V případě směny nemovitých věcí

• se při určení sjednané ceny za nabývanou nemovitou věc nepřihlíží k hodnotě pozbývané nemovité věci. Za sjednanou cenu se považuje pouze případný doplatek či jiné poskytnuté plnění ( např. úhrada dluhu za prodávajícího).
•  srovnávací daňovou hodnotou je částka odpovídající 100% směrné hodnoty nebo zjištěné ceny.
• je-li ale nabývací hodnotou výlučně sjednaná cena (tj. v případě nabytí vlastnického práva k nemovité věci z majetku nebo do majetku územního samosprávného celku, dobrovolného svazku obcí nebo Regionální rady regionu soudržnosti), je součástí sjednané ceny i hodnota pozbývané nemovité věci, případně její část.

Příklad:
Směna bytu 3+1 se zjištěnou cenou 3 000 000 Kč za byt 2+1 se zjištěnou cenou 2 240 000 Kč a doplatek 560 000 Kč, vlastníkem bytu je fyzická nebo právnická osoba:

a) Daň z nabytí (převodu) vlastnictví k bytu 3 + 1

Nabývací hodnota se určí porovnáním srovnávací daňové hodnoty (tj. 100% směrné hodnoty nebo zjištěné ceny) se sjednanou cenou (nepřihlíží se k hodnotě pozbývané NV).
Srovnávací daň. hodnota = zjištěná cena bytu 3 + 1 = 3 000 000 Kč
Sjednaná cena = 560 000 Kč
Nabývací hodnotou při nabytí bytu 3+1 je srovnávací daňová hodnota ve výši 3 000 000 Kč, která je vyšší než sjednaná cena.

b) Daň z nabytí (převodu) vlastnictví k bytu 2 + 1

Nabývací hodnota se určí porovnáním srovnávací daňové hodnoty (tj. 100% směrné hodnoty nebo zjištěné ceny) se sjednanou cenou (nepřihlíží se k hodnotě pozbývané NV).
Srovnávací daň. hodnota = zjištěná cena bytu 2 + 1 = 2 240 000 Kč
Sjednaná cena = 0 Kč
Nabývací hodnotou při nabytí bytu 2+1 je SDH ve výši 2 240 000 Kč.

2. Rozšíření možnosti použití směrné hodnoty

Možnost použití směrné hodnoty je nově rozšířena také na případy nabytí vlastnického práva k pozemku, na kterém není trvalý porost s výjimkou náletových dřevin či živého plotu, a zároveň na něm není zřízena stavba s výjimkou oplocení nebo zpevněné plochy do výměry 25 m2 a k němuž není zřízeno právo stavby.

3. Zjištěná cena v případě nabytí vlastnického práva k obchodnímu závodu

Je-li nabýváno vlastnické právo k obchodnímu závodu nebo jeho části, jejichž součástí je nemovitá věc, je nabývací hodnotou zjištěná cena. Pokud by byly do této zjištěné ceny obchodního závodu započteny dluhy převzaté nabyvatelem, zjištěnou cenou nemovité věci je pro účely určení základu daně nově zjištěná cena bez započtení těchto dluhů.

IV. ZMĚNY TÝKAJÍCÍ SE OSVOBOZENÍ OD DANĚ

1. Zavedení úplného osvobození nabytí nemovitých věcí územními samosprávnými celky

Nově je od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeno nabytí vlastnického práva k nemovité věci územními samosprávnými celky nebo dobrovolnými svazky obcí, a to vždy, kdy dochází k nabytí vlastnického práva k nemovité věci do majetku územního samosprávného celku, či dobrovolného svazku obcí.

V souvislosti s uvedenou změnou nemají územní samosprávné celky a dobrovolné svazky obcí povinnost podávat daňové přiznání.

2. Změna koncepce osvobození nových staveb a jednotek

• Osvobození se nově vztahuje pouze na první úplatné nabytí stavby rodinného domu či jednotky v bytovém domě, které jsou dokončené nebo užívané. Osvobození se nevztahuje na případy nabytí rozestavěné stavby nebo rozestavěné jednotky.
• Nabytí vlastnického práva k nemovité věci je od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeno pouze tehdy, dojde-li k němu v době 5 let ode dne dokončení nebo započetí užívání rodinného domu, jednotky v bytovém domě nebo jednotky v bytovém domě změněné stavební úpravou, a to od toho dne, který nastane dříve.